SOCIAL JURIDIQUE FISCAL

Le bail commercial bientôt réformé

Publié le 06/03/2014

Article réservé aux abonnés

LES NOUVELLES DISPOSITIONS sur le bail commercial sont incluses dans le projet de loi « Pinel » et ont déjà été adoptées par les députés le 18 février dernier. Elles ne devraient plus guère être modifiées par les sénateurs. Elles portent sur plusieurs points clés qui concerneront directement les pharmaciens louant des murs pour leur officine.

Premier point, limiter les hausses de loyer. C’est la mesure la plus importante du projet : lors de la révision du loyer à la fin des neuf premières années de location ou au moment de la révision triennale, le bailleur ne pourra plus imposer au locataire, en une fois, une hausse du loyer supérieure à 10 % du dernier loyer acquitté.

Actuellement, au contraire, il suffit que la commercialité du quartier ait changé au cours des années précédentes ou que des gros travaux d’embellissement aient été effectués dans l’officine pour que le loyer soit déplafonné lors du renouvellement du bail et soit fixé au niveau de sa nouvelle valeur locative. Désormais, en cas de gros travaux, par exemple, le loyer pourra être augmenté par exemple de 20 %, mais cette augmentation sera étalée. À noter, toutefois, que le locataire et le bailleur pourront déroger à cette règle en insérant une clause contraire dans le contrat. Cette dérogation vise l’hypothèse des baux d’une durée supérieure à neuf ans qui, en vertu des dispositions du code de commerce, échappent aux règles relatives au plafonnement.

Second point portant important qui concerne les hausses de loyers : l’indice des loyers commerciaux (ILC), utilisé principalement dans les centres commerciaux, deviendra la norme pour les baux commerciaux traditionnels, en lieu et place de l’indice INSEE du coût de la construction. Les évolutions de loyer dans le temps devraient ainsi être plus prévisibles, et surtout plus linéaires. Il faut remarquer cependant que les clauses d’indexation de loyer, souvent présentes dans les baux de centres commerciaux, ne sont pas concernées.

Relations plus transparentes.

Actuellement, si, dans la très grande majorité des cas, un bail écrit est signé entre le bailleur et le locataire, l’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire. Pour éviter les conflits entre les deux parties, le projet de loi rend donc obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Le texte prévoit également, afin d’éviter les évolutions arbitraires des charges locatives, qu’un inventaire de ces charges revenant à chacune des parties soit annexé au bail. Le texte renvoie à un décret la liste des charges qui ne pourront, par nature, être imputées au pharmacien locataire. En pratique, le bailleur sera tenu de dresser un inventaire précis et limitatif des charges et des impôts qui seront dus par le locataire. En outre, il devra estimer les travaux devant intervenir dans les trois ans à venir au moment de la prise de possession des lieux, ainsi qu’au début de chaque période triennale. Ces dispositions seront toutefois précisées par un décret à paraître après la promulgation de la loi.

Enfin, et c’est un autre volet très important du texte, un droit de préférence au profit du pharmacien qui occupe les locaux sera inscrit dans la loi, afin de faciliter l’accès à la propriété et ainsi pérenniser les commerces, notamment dans les centres-villes. Concrètement, le projet de vente du bailleur devra être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre. Le pharmacien locataire disposera alors d’un mois pour se décider. Si sa réponse est positive, il aura ensuite deux mois pour conclure l’opération. Attention cependant : les locataires ne pourront profiter de ce droit de préférence que six mois après la promulgation de la loi.

FRANÇOIS SABARLY