Vous êtes un adepte de l’investissement locatif et de la réduction d’impôts ? Vous savez donc que, jusqu’au 31 décembre 2012, les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou construits par le contribuable, de locaux transformés en logement ou réhabilités, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à la loi
Scellier. Mais attention : depuis le 1er janvier 2011, la donne a un peu changé. Explications.
Un avantage fiscal abaissé
En fait, s’agissant de l’application de cette loi, l’investisseur avait jusqu’alors le choix entre deux options :
– soit le processus qui prévoit une réduction d’impôt de 25 % de la valeur de l’acquisition dans la limite de 300 000 euros répartie sur neuf ans, avec respect de plafonds de loyers ;
– soit la disposition qui accorde une réduction d’impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s’ajoute un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Au-delà de neuf ans de location, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 2 % par an du prix d’acquisition du logement. Mais ces réductions plus importantes ont une contrepartie : en «?Scellier intermédiaire », le bailleur s’engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif précédent).
Changement donc cette année puisque, pour les logements acquis ou construits à partir de 2011, l’écologie vient s’ajouter à l’équation : le taux de la réduction d’impôt sera désormais fonction du niveau de performance énergétique du logement. Vous pouvez ainsi compter sur une réduction de 22 % si le logement est labellisé BBC bâtiment basse consommation (20 % pour 2012), ou de seulement 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC (10?% pour 2012).
Des plafonds de loyers largement réduits
L’autre changement concerne les plafonds. Fin décembre, un décret (décret du 20/12/10 : «?JO?» du 22/12/10 ) est venu préciser les plafonds mensuels de loyers pour l’année 2011 applicables à cette réglementation. Des plafonds très largement abaissés (de 14 à 33 % selon les zones, voir tableau) !
Conscients de la tension observée sur le marché locatif à Paris et autour de la capitale, les législateurs ont néanmoins opéré une distinction au sein de la zone A en ce qui concerne les loyers, afin d’épargner certaines communes. Ainsi, une sous-zone dite A bis, constituée des communes dont le marché immobilier est le plus tendu (Paris et certaines communes d’Île-de-France, voir arrêté du
22 décembre 2010 publié le 23/12/2010), a été créée et reprend, à quelques centimes près, les plafonds 2010... alors que le reste de la zone A n’échappe pas au coup de serpe avec des plafonds réduits de 14 % par rapport à 2010.
Dès lors, le Scellier reste-t-il rentable ? Pas forcément en zone A où des promoteurs risquent d’ailleurs d’annuler des programmes. Ni en Scellier intermédiaire, notamment sur la région parisienne, où la réduction supplémentaire de 30 % ne pèse pas lourd quand on doit louer très largement en dessous du prix de marché.
Ailleurs, tout dépend de la ville. À Bordeaux, où l’ancien plafond de 15,10 euro était très supérieur au marché réel (11 euros/m2), la baisse à 13 euros du plafond devrait peu impacter le marché.
À Montpellier, en revanche (même zonage que Bordeaux), où le prix du marché peut atteindre 20 euros/m2 pour les studios, la baisse des plafonds créera une forte contrainte, en particulier sur les petits logements.
Ces nouveaux plafonds de loyers s’appliqueront aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l’acte authentique devant le notaire) et aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s’agissant de logements que le contribuable fait construire.
Pas de souci en revanche pour les baux conclus avant le 1er janvier 2011 : les plafonds sont révisés en fonction du zonage précédent (A, B1, B2 et C).
Des règles d’indexation modifiées
Enfin, on notera une autre petite modification. Il est désormais prévu que les règles d’indexation des plafonds de loyer seront harmonisées avec celles applicables aux loyers maximaux des conventions : autrement dit, ces plafonds seront désormais révisés chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l’année précédente (c’est-à-dire l’indice publié mi-juillet).
En ce qui concerne les plafonds de ressources, les règles sont, cette fois, harmonisées avec celles applicables au logement social : ils seront révisés chaque année au
1er janvier en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers du troisième trimestre (publié mi-octobre).
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