Ce devrait être le principal texte du gouvernement en matière de logement. Censé relancer l’offre d’habitations disponibles, ce texte concerne beaucoup les collectivités locales et les organismes HLM, mais certaines de ses dispositions intéressent aussi les bailleurs privés. Le projet de loi sur le logement baptisé Élan (évolution du logement et aménagement numérique) peut encore évoluer d’ici à sa promulgation prévue pour l’automne prochain. Présenté mercredi 4 avril en Conseil des ministres, il a commencé d’être discuté en commission à l’Assemblée nationale. Il devrait être débattu en séance plénière en juin et est donc encore susceptible de modification. Mais ses principales innovations sont à retenir dès à présent par tout propriétaire actuel ou tout futur propriétaire.
Bail courte durée et bail numérique
Un bail mobilité, conclu pour une durée de 1 à 10 mois et non reconductible, sera créé à destination des personnes « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle ». Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur. Mais en contrepartie, le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). La garantie Visale est une caution accordée au locataire pour prendre en charge le paiement du loyer et des charges de sa résidence principale, en cas d’impayés. Les sommes dues étant alors avancées au bailleur par Action Logement, puis remboursées par le locataire. Cette garantie sera désormais accessible à tous les jeunes.
Un bail numérique sera également mis au point – avec un contrat de location dématérialisé, signé électriquement — pour simplifier les démarches et améliorer la connaissance du niveau des loyers.
Plus de contrôles sur les locations touristiques
Les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques seront renforcés, tant à l’encontre des loueurs que des plateformes telles qu’Airbnb qui ne respecteraient pas les obligations légales. Le loueur devra transmettre à la commune le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location pendant l’année en cours.
Les amendes (de 5 000 à 10 000 euros) sont renforcées pour les loueurs qui ne respecteraient pas leurs obligations. Et de nouvelles amendes, allant de 10 000 à 50 000 euros, sont créées, visant pour la première fois les plateformes. Ce volet sanctions n’était pas prévu dans la loi ALUR de 2014.
Par ailleurs, un plafond légal de 120 jours de location de la résidence principale à des fins touristiques est créé. Et, concernant les marchands de sommeil, les poursuites seront plus systématiques en cas d’habitat indigne.
Logements neufs : l’accessibilité n’est plus de règle
Le gouvernement prend quelques libertés concernant l’accessibilité aux personnes handicapées… du moins en ce qui concerne les locaux neufs à usage d’habitation, qui devaient jusque-là être tous conformes aux normes pour les nouveaux programmes. Les logements collectifs ne devront plus être entièrement accessibles aux personnes à mobilité réduite. Au sein de chaque bâtiment à usage d’habitation ou à usage mixte, seuls un dixième des logements devront être accessibles, tandis que les autres devront être « évolutifs », c’est-à-dire adaptables à la perte d’autonomie et au vieillissement (cloisons amovibles…). Cet assouplissement a été vivement critiqué par les associations de personnes handicapées, mais applaudi par les fédérations du bâtiment. La disposition ne vise « pas à faire des économies », a expliqué le secrétaire d’État à la cohésion des Territoires Julien Denormandie, mais à réduire la surface des salles de bains, aujourd’hui surdimensionnées pour laisser passer un fauteuil roulant. En revanche, les toilettes devront « rester accessibles » aux visiteurs handicapés ou à mobilité réduite.
Délais de recours plus court pour les permis de construire
Pour relancer la construction, le législateur devrait demain rendre plus difficile les contentieux remettant en cause les permis de construire. Ainsi, une « cristallisation des moyens » sera instaurée en cas de recours : à partir d’une certaine date, le requérant ne pourra pas invoquer de nouveaux arguments pour motiver son recours, ce qui allonge la procédure. En outre, un décret ramènera les délais de jugement à 10 mois, contre 18 à 24 mois en moyenne à l’heure actuelle. Enfin, les transactions financières au bénéfice d’associations seront interdites - pour « dissuader les associations créées au profit d’intérêts privés de marchander leur désistement » et la transparence sera imposée.
La transformation de bureaux encouragée
L’équilibre économique des opérations de transformation de bureaux en logement, lourdes et très coûteuses sera amélioré car elles bénéficieront d’un « bonus de constructibilité » (une surface constructible supplémentaire). Celui-ci sera de «10 % », a précisé en avril le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard. Elles pourront aussi déroger au Plan local d’urbanisme (PLU). Enfin, une catégorie d’immeubles de « moyenne hauteur » (de 38 mètres à 50 m), avec des règles de sécurité adaptées, sera créée pour faciliter la mutation de bureaux en logements.
Avantages fiscaux en cas de vente du foncier
Le projet ELAN contient aussi des dispositifs fiscaux incitatifs pour les propriétaires. Comme par exemple l’abattement fiscal sur les plus-values pour la vente de terrains à bâtir ou bâtis en zones tendues. Le but est d’accélérer la libération du foncier pour construire des logements neufs dans des délais plus rapides. Cet abattement (a priori de 100 % si c’est pour construire du logement social, 85 % si c’est du logement intermédiaire et 70 % dans les autres cas) devrait valoir pour les promesses de vente conclues avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs.
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