LES CHARGES locatives, appelées aussi charges récupérables, sont les dépenses que vous devez supporter, en tant que locataire, au titre du bail commercial. Avant la loi du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », les droits du bailleur et du locataire, dans ce domaine, n’étaient réglés que par le contrat, sans réglementation spécifique. La loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre 2014 ont restreint cette liberté contractuelle, au profit des locataires, pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Répartition imposée.
Tout d’abord, alors qu’auparavant les charges locatives étaient librement réparties entre le bailleur et son locataire, dorénavant, certaines charges locatives ne peuvent plus être imputées au preneur des locaux. Il s’agit :
- des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, des honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les locaux de l’officine ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations. En revanche, les dépenses de travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique sont à la charge du locataire ;
- des impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), des taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. À noter toutefois que le bailleur peut vous imputer la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont vous bénéficiez directement ou indirectement, comme par exemple la taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
- des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
- si l’officine est dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Une information détaillée.
Par ailleurs, le bailleur a une obligation d’information permanente à l’égard de son locataire. Tout d’abord, à la signature du bail, le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances qui sont liés à la location.
Ensuite, chaque année et au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit celle au titre de laquelle le bail est établi, le bailleur doit remettre au locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances. De plus, en cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Enfin, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer au locataire, dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois années à venir et un état récapitulatif des travaux effectués au cours des trois dernières années.
À retenir : si vous en faites la demande, le bailleur est tenu de vous communiquer tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés ainsi que le montant des travaux réalisés ou à venir.
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